إن سياسة الإسكان الميسر في الولايات المتحدة تعمل لصالح وول ستريت والمطورين الأثرياء، وليس المستأجرين
إيف هنا. لقد قلنا منذ فترة طويلة أن الولايات المتحدة لديها بالفعل سياسة صناعية. يمكنك أن ترى ذلك من خلال القطاعات التي تحصل على إعفاءات ضريبية كبيرة، والإقراض المدعوم، وحتى الحيل الصريحة. العقارات هي واحدة من هؤلاء المستفيدين ألفا. المفارقة في رسالة الشكوى هي أن الولايات المتحدة كان لديها في السابق برنامج جيد للإسكان بأسعار معقولة، كما هو الحال في القسم 8 من الإسكان. قمنا أيضًا ببناء مساكن لذوي الدخل المنخفض ولكن كان من المفترض في كثير من الأحيان أن تكون كئيبة عقابية ونجحنا في ذلك. على النقيض من ذلك، في المملكة المتحدة، تم تحويل بعض مشاريع تطوير الشقق التابعة للمجالس المحلية، مثل باربيكان في المدينة، إلى مساكن بسعر السوق وبيعها بأسعار جيدة جدًا. سيكون ذلك أمرًا غريبًا للغاية بالنسبة للمشاريع الأمريكية.
بقلم ألجيرنون أوستن، زميل أبحاث أول في CEPR. نشرت أصلا في أحلام مشتركة
تفشل سياسة الإسكان الإيجاري الميسر في توفير ما يكفي من المساكن الإيجارية بأسعار معقولة عقدًا تلو الآخر، ومع ذلك يواصل صناع السياسات القيام بنفس الأشياء إلى حد كبير. لاحظ أحد الباحثين في المركز المشترك لدراسات الإسكان مؤخراً أنه في عام 1960، أنفق حوالي 45% من المستأجرين في الشريحة الخمسية ذات الدخل الأدنى أكثر من 50% من دخلهم على تكاليف السكن. واليوم تبلغ النسبة حوالي 65%. وينفق المستأجرون الذين يعيشون تحت خط الفقر الرسمي في المتوسط 78% من دخلهم على السكن. فإلى أي نقطة قد يعترف صناع السياسات بأن سياساتهم قد خذلت المستأجرين؟
لا معنى له: الائتمان الضريبي للإسكان منخفض الدخل
تعتمد سياسة الإسكان الإيجاري بأسعار معقولة الآن في المقام الأول على الائتمان الضريبي للإسكان منخفض الدخل (LIHTC). يبدو أن LIHTC فكرة سيئة إلى حد ما إذا كان المرء مهتمًا بمعالجة أزمة الإسكان المستأجر بأسعار معقولة. لدى LIHTC عدد من المشاكل، ولكن ينبغي اعتبار اثنتين منها عيوبًا قاتلة. أولاً، LIHTC ليست جيدة جدًا في توفير المساكن المستأجرة لذوي الدخل المنخفض. ينص المركز المشترك لدراسات الإسكان على أن “LIHTC لا يحمي بالضرورة المستأجر من أعباء التكلفة” وأن “المستأجرين ذوي الدخل المنخفض الذين يعيشون في وحدات LIHTC غالبًا ما يحتاجون إلى إعانات إضافية لجعل هذا السكن في متناول الجميع”. إن السياسة الأساسية لإنشاء مساكن للإيجار بأسعار معقولة لا تقوم بعمل جيد للغاية في إنشاء مساكن للإيجار بأسعار معقولة، ومع ذلك يعتمد صناع السياسات عليها أكثر فأكثر.
المشكلة الرئيسية الثانية هي أن إيجارات LIHTC تتحول عادةً إلى سعر السوق بعد 30 عامًا (في بعض الحالات 15 عامًا). قد يكون معدل التحول هذا معقولًا إذا كان هناك معروض كافٍ من المساكن المستأجرة بأسعار معقولة، ولكن ليس هناك. وتشير تقديرات الائتلاف الوطني للإسكان منخفض الدخل إلى أن الولايات المتحدة تعاني من نقص قدره 7.3 مليون منزل مستأجر للمستأجرين من ذوي الدخل المنخفض. ويرى المركز المشترك لدراسات الإسكان أن البلاد خسرت 2.1 مليون وحدة إيجارية لهؤلاء المستأجرين من ذوي الدخل المنخفض بين عامي 2012 و2022. والإيجارات بأسعار معقولة نادرة للغاية بحيث لا تسمح بتحويلها إلى مساكن بسعر السوق.
التقدير الحالي هو أن 325000 وحدة تأجير LIHTC ستنتقل إلى سعر السوق بحلول عام 2029. تقوم LIHTC بإنشاء مجموعة مساكن للإيجار مع وجود ثقب في الأسفل. نظرًا لأن LIHTC تم إنشاء المزيد والمزيد من المساكن المؤجرة بأسعار معقولة لدينا، فإن مقدار الإيجارات ذات الأسعار المعقولة المفقودة بسبب تحويل السوق سيزداد بمرور الوقت. ولا تقوم الولايات المتحدة بالفعل ببناء ما يكفي من المساكن المستأجرة بأسعار معقولة لمواكبة الطلب، لكن صناع السياسات أنشأوا نظاما من شأنه أن يؤدي إلى تسارع خسائر المساكن المستأجرة بأسعار معقولة مع مرور الوقت. هذا لا معنى له.
سياسة الإيجار بأسعار معقولة تحقق نتائج جيدة للشركات والمستثمرين
إن سياسة الإسكان الإيجاري بأسعار معقولة الحالية لا معنى لها إذا كان الهدف هو توفير السكن بأسعار معقولة. وإذا كان الهدف هو خلق ظروف سوقية مفيدة لمطوري العقارات والمستثمرين، فيبدو أن الأمر يسير بشكل جيد.
يعد الإسكان العام، خاصة عندما يتم تمويله بشكل كافٍ، وسيلة أكثر فعالية لتوفير مساكن للإيجار بأسعار معقولة من LIHTC. معدل المستأجرين المثقلين بالتكلفة منخفض جدًا في المساكن العامة – أقل بكثير من مساكن LIHTC. وبسبب هذه الحقيقة، هناك قوائم انتظار طويلة جدًا وطلب هائل على الإسكان العام.
ومن وجهة نظر صناعة العقارات الخاصة، يشكل الإسكان العام تهديداً خطيراً. صرح ريتشارد روثستاين في كتابه: “منذ البداية، خاضت صناعة العقارات حربًا مريرة على الإسكان العام من أي نوع”. لون القانون: تاريخ منسي لكيفية قيام حكومتنا بفصل أمريكا. ويضيف روثستاين أن الصناعة ضغطت فيما بعد من أجل هيكلة الإسكان العام بحيث يعاني من نقص التمويل. اليوم، بعد إقرار تعديل فيركلوث، حظر الكونجرس زيادة عدد وحدات الإسكان العام التي بنتها الحكومة الفيدرالية على الرغم من حقيقة أن الناس، في بعض الحالات، ينتظرون عقودًا للوصول إلى الإسكان العام.
بالإضافة إلى حصول المستثمرين على المزيد والمزيد من خلال الإعفاءات الضريبية من برنامج LIHTC، أفاد المركز المشترك لدراسات الإسكان أن أصحاب الشركات يشكلون حصة متزايدة من سوق الإسكان المستأجر. (تضاعفت حصة الشركات من العقارات المستأجرة التي تتراوح من 5 إلى 24 وحدة تقريبًا بين عامي 2001 و2021). كما انتقل عدد أكبر من شركات الأسهم الخاصة إلى سوق الإسكان المستأجر. في حين أن المزيد والمزيد من المستأجرين يتحملون أعباء التكلفة، يبدو أن المزيد من الشركات والمستثمرين يحققون أرباحًا جيدة.
من الممكن إنشاء سياسات إسكان للإيجار بأسعار معقولة تناسب المستأجرين. هناك نماذج جيدة للإسكان الاجتماعي في أوروبا وآسيا. الإسكان الاجتماعي هو الإسكان غير الربحي. وفي النماذج الأوروبية، لا يقتصر الأمر على الأسر ذات الدخل المنخفض فحسب، وهو ما يميل إلى تزويدها بقاعدة سياسية واقتصادية أقوى. والخبر السار هو أن حكومات المدن والولايات الأمريكية بدأت في استكشاف هذه النماذج. في الكونغرس، النواب ألكساندريا أوكازيو كورتيز (ديمقراطية من ولاية نيويورك)، وكوري بوش (ديمقراطية من ولاية ميسوري)، وبيكا بالينت (ديمقراطية من ولاية فرجينيا)، والسناتور برنارد ساندرز (ديمقراطية من ولاية فيرمونت)، وأعضاء آخرون في الكونغرس. لقد أدرك الكونجرس الحاجة إلى إلغاء تعديل Faircloth. وبمجرد الانتهاء من هذا التعديل، يمكن للحكومة الفيدرالية التحرك نحو بناء مساكن اجتماعية عالية الجودة وبأسعار معقولة.
